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            淺談項目考察之要點

            淺談項目考察之要點

            • 分類:大學生天地
            • 作者:
            • 來源:
            • 發布時間:2011-12-01 13:25
            • 訪問量:18

            【概要描述】淺談項目考察之要點  2011年1月26日,國務院針對房地產市場推出了八條調控措施,加強了對房地產市場的調控力度,調控力度是建國以來前所未有的。建筑業作為房地產業的下游行業,肯定會受到很大的沖擊和影響。在這種時候,往往有些施工企業會在承接項目時放松防范,承接一些存在很大風險的項目,結果常常得不償失。那么,施工企業如何考察建設工程項目的承接?怎樣才能預防風險、創造效益?  我認為,企業在承接項目的時

            淺談項目考察之要點

            【概要描述】淺談項目考察之要點  2011年1月26日,國務院針對房地產市場推出了八條調控措施,加強了對房地產市場的調控力度,調控力度是建國以來前所未有的。建筑業作為房地產業的下游行業,肯定會受到很大的沖擊和影響。在這種時候,往往有些施工企業會在承接項目時放松防范,承接一些存在很大風險的項目,結果常常得不償失。那么,施工企業如何考察建設工程項目的承接?怎樣才能預防風險、創造效益?  我認為,企業在承接項目的時

            • 分類:大學生天地
            • 作者:
            • 來源:
            • 發布時間:2011-12-01 13:25
            • 訪問量:18
            詳情

              淺談項目考察之要點

              2011年1月26日,國務院針對房地產市場推出了八條調控措施,加強了對房地產市場的調控力度,調控力度是建國以來前所未有的。建筑業作為房地產業的下游行業,肯定會受到很大的沖擊和影響。在這種時候,往往有些施工企業會在承接項目時放松防范,承接一些存在很大風險的項目,結果常常得不償失。那么,施工企業如何考察建設工程項目的承接?怎樣才能預防風險、創造效益?

              我認為,企業在承接項目的時候,經濟形勢無論是平穩還是嚴峻,都要做好以下四個方面的考量,特別是目前國內經濟形勢錯綜復雜的時候更應該如此:一是對項目的盡職調查;二是對發包人的盡職調查;三是對項目經理的盡職調查,即實際施工人的盡職調查;四是合同商務條款風險的防范。

              第一,做好項目的盡職調查

              1、項目的類別分為住宅、廠房、酒店、寫字樓、公共設施、學校、醫院等,項目的地點又可以分為一類城市、二類城市、三類城市,目前來講,一類二類城市的住宅沒什么問題,終歸能夠銷售完成,而二類城市的廠房、酒店、寫字樓是要謹慎的,要密切關注國家信貸政策的調整,什么項目可以貸款,什么項目不可以貸款,什么項目做到什么程度可以貸款。如保障性住房,目前而言是國家鼓勵貸款的項目,但對工程款的支付要特別小心,因為保障性住房是不可以拍賣的,所以竣工的時候必須支付到97%、98%甚至是100%。像2009年國家拉動內需,有4萬億的基礎設施的投入時,BT、BOT項目是鼓勵施工企業進行貸款的項目,今年就不一定了。

              2、項目的合法性調查,如果是國有投資的,看有沒有立項,如果是其他性質的,看有沒有用地指標、建設工程規劃許可、土地使用權證,如果沒有,這種項目的合同是無效的,承包方的債權不受法律保護。當然合同無效,根據最高院的司法解釋,工程價款的結算跟有效合同是一樣的,但有很多不確定性,如停窩工損失賠償、利息的支付、違約責任、合同解除后可得利益的賠償等,在法律上均有爭議。

              第二,做好對發包人的盡職調查

              一是發包人誠信度和資金實力的調查,有的資金實力很強但是誠信很差,有的誠信度很好但沒有資金實力,兩者缺一不可;二是對發包人股東的誠信度和資金實力的調查;三是對發包人和股東的業績的調查,開發住宅的,他以前有沒有做過,開發工業廠房、寫字樓的,他有沒有做過,一級開發有沒有做過。

              第三,做好對項目經理的盡職調查。

              項目經理的盡職調查更加重要,主包括項目經理的資金實力、誠信度、業績。

              第四,做好合同的商務條款風險的防范工作

              包括結算原則、工程價款支付時間、履約保證金、工程質量保證金等。一是結算原則。有的結算原則雖然比較苛刻,但是支付工程款的能力有保證;有的結算原則雖然比較優惠,但是實際支付工程款的能力并不一定有保證。施工企業最理想的是既較優惠又有付款保證,但若不能兩全時,首先要考慮支付保證。二是工程進度款的支付。一般建設工程中約定按月形象進度的75%付款是底線。如果付款比例過低,施工企業一方面要權衡自己的墊資能力,最主要的是要考察建設單位的資信能力。三是履約保證金和質量保證金。根據國際慣例一般都是開具銀行履約保函,但國內施工企業往往不是由銀行開具履約保函,而是向發包人直接給付現金。給付現金跟履約保函在法律上性質都是保證合同的履行,如果從保證合同履行這個角度出發,沒有必要支付現金,只要開具銀行履約保函就可以了。而如果發包人堅持要以現金形式給付,施工企業就更應該對建設單位的總體資信狀況作深入的調查分析。(馬金山)

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